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投行扎堆看衰2019年中国楼市 摩根大通却似一股“清流”

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  • 2019-05-02
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简介临近年末,投行纷纷发表自己对2019年中国楼市的展望预估,与一众投行看衰明年楼市有所不同的是,摩根大通表示虽预计明年房地产市场活动将放缓

    临近年末,投行纷纷发表自己对2019年中国楼市的展望预估,与一众投行看衰明年楼市有所不同的是,摩根大通表示虽预计明年房地产市场活动将放缓,但看好中国楼市。本文特总结了摩根大通最新报告《我们为何看好中国楼市》(“Why

     we are positive on China real estate”)的摘要,并对比了其他投行的展望报告。  尽管预计2019年房地产市场活动将放缓,但摩根大通对中国房地产板块的评级仍为增持,主要参考以下三个方面:顶级开发商之间的整合、估值位于低谷以及政策周期。下载APP 阅读本文更深度报道  其他投行观点对比  中金:2019年是房地产基本面衰退年  中金公司研究报告提出,“2019年是房地产基本面衰退年”。2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌,面积、金额跌幅预计均在10%左右。  野村:房地产凛冬将至,明年上半年明显转差  野村证券陆挺团队预计,中国楼市渐入深冬,2019年上半年楼市将明显转差,在明年某些月份新屋销售可能收缩逾10%,房地产开发投资增速或“急速回落”。  瑞银:未来10年整体住房需求增长将放缓  基于行业驱动因素和该行的定量模型,瑞银认为未来10年整体住房需求增长将会放缓,不过会有结构性增长热点。  对于一些具体问题,几家投行的看法有共识也有差异。  关于市场分化问题  摩根大通认为在整体放缓情况下,并购成为顶级开发商增长的关键推动力。  摩根大通的房地产团队预计,2019年前10大开发商的市场份额将升至38%,较2018年提高约5%。尤其是那些拥有稳健资产负债表和良好融资渠道的企业将受益,发改委上周公布的国内债券发行指引也突显了这点。该房地产团队预计该指引将有益于防御类股,包括该行中国模型组合所包含的三个企业:万科,中国海外发展和世茂,以及龙湖和华润置地。  其他投行观点对比  中金:一二线城市基本平稳,三四线城市量价齐跌  中金预计,三、四线城市的住房销售和房价下行压力将尤为明显,而一、二线城市的房地产市场预计将保持弹性。  瑞银:七大城市群的核心城市将会领跑中国住宅市场  瑞银认为未来十年的最佳机遇可能是升级需求和中国的核心城市群,特别是传统三(京津冀,长三角,大湾区)和新兴四大。从短期来看,我们认为信贷和行业政策是过去小周期的重要因素,并期望现行政策能够持续。在这种情况下,具有可控杠杆,合理的土地储备和高二级城市风险的大型国有企业可以脱颖而出。  关于估值问题  摩根认为,房地产板块估值处于低谷。  尽管2018/2019财年每股盈余(EPS)增长前景强劲,但MSCI明晟中国房地产指数12个月预期市盈率处在5倍的低位。因此,当前估值水平接近2008年(金融危机时的4.5倍)和2011年(政策和信贷收紧时的4倍)的低谷水平。考虑到获利依然强劲,而且政策风险基本上已经过去,摩根大通认为这种情况是不合理的。不过,国内增长担忧、人民币贬值和美中紧张局势仍是明年的不利因素。

     因此其预计中期内估值只会温和调整。

    该行还认为,2019财年房地产行业EPS料增长20%,此外盈利能力改善,政策风险下降和境内融资成本减少应该会支持估值重新调整。  其他投行观点对比  中金:估值面修复年  中金认为,内地A股和香港H股市盈率目前处在纪录低位。尽管销售下滑将在短期内引发对房地产开发商销售和获利增长的担忧,但其负面影响可能远小于政策调整预期带来的提振。  瑞银:A股开发商的平均估值位于历史区间低位  瑞银认为,A股开发商的平均估值(2019年市盈率6.2倍,54%资产净值折让)位于其历史区间的低端,这反映了行业增长前景不明朗和近期政策担忧。  关于政策趋势  摩根大通认为政策收紧已经过去,但预计不会出现普遍的政策放松。  虽然摩根大通认为2019年房地产政策有一些放松空间,但完全扭转政策收紧周期的可能性非常低。该行预计明年房地产市场活动和房价不会出现大幅反弹。政策可能会根据不同地区和城市进行不同调整,但不会出现重大的全国性政策调整。此外,该行货币政策预测显示2019年预计将会有两次降准--每次料调降100个基点,若真如此也应该会为该行业提供支撑。  其他投行观点对比  中金:政策面修复年  中金预计下一轮宽松政策可能会在2019年第一季度末或第二季度初出台,并提出了明年政策调整的四种可行路径,包括增加供应、降低首付比例、放宽对抵押贷款利率的过度限制以及增加抵押贷款额度。  野村:政府可能将在春季或之后放松大城市的房地产限制措施  野村认为上半年楼市将显著恶化,而政府或不会很快出手救市。鉴于房地产市场对经济的支柱作用,相信政府最终将在春季或之后在放松对大城市房地产市场的限制措施。  此外,摩根大通还认为其预期面临的一个重要风险在于,人民币贬值幅度大于预期,因为房地产行业是对美元债务曝险最高,也是最仰赖离岸融资的行业之一。鉴于离岸债务曝险,2019年的外汇政策也将对房地产行业构成重大风险,并且在一定程度上受美中贸易谈判影响。本文首发于微信公众号:人民币交易与研究。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

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